IVA a 6 por cento na construção e reabilitação para habitação

A partir de 1 de julho de 2026 passa a aplicar-se a taxa reduzida de IVA de 6 por cento, no Continente, às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação, em substituição da taxa normal de 23 por cento. A medida resulta do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que cria a nova verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA. Numa empreitada de valor relevante, a diferença entre as duas taxas representa uma poupança significativa. É precisamente por isso que vale a pena perceber as regras com rigor.

A quem se aplica

A taxa reduzida abrange dois cenários: imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente do adquirente, e imóveis destinados exclusivamente a arrendamento habitacional. Em ambos os casos, o benefício existe apenas quando o imóvel se enquadra no conceito de valor moderado definido no diploma. São dois os limites que o delimitam:

• Preço de venda até 660.982 euros, correspondente ao limite superior do segundo escalão do artigo 17.º do Código do IMT.
• Renda mensal até 2.300 euros, equivalente a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026.

Ambos os valores podem ser atualizados no futuro. Segundo a clarificação da Autoridade Tributária, para aferir estes limites acrescem ao valor os bens, equipamentos ou serviços que fiquem materialmente ligados ao imóvel com caráter de permanência, ainda que titulados por contratos separados. Uma cozinha por medida ou um sistema de climatização contratados à parte podem fazer ultrapassar o limite e afastar a taxa reduzida.

Que condições é preciso cumprir

Na venda para habitação própria e permanente, o imóvel tem de ser efetivamente destinado a essa finalidade, a venda deve ocorrer no prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização, e o título aquisitivo tem de mencionar expressamente a aplicação da verba 2.42.1.

No arrendamento habitacional, o contrato deve ser celebrado dentro do prazo previsto e o imóvel tem de estar arrendado durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos.

O que muda na faturação

A alteração com maior impacto no dia a dia das empresas é a regra da inversão do sujeito passivo. Nas empreitadas abrangidas, o empreiteiro emite a fatura sem liquidação de imposto, com a menção IVA Autoliquidação, cabendo ao adquirente autoliquidar o IVA à taxa reduzida.

A grande novidade é que esta regra passa a aplicar-se também a adquirentes que praticam exclusivamente operações isentas sem direito à dedução, como muitos promotores ligados ao arrendamento habitacional, fundos e veículos de investimento. Quem não esteja obrigado à declaração periódica de IVA deve entregar a declaração e pagar o imposto até ao final do mês seguinte àquele em que se torna exigível.

Quando se aplica

O regime tem uma janela bem definida. Aplica-se a empreitadas cuja iniciativa procedimental ocorra entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do IVA se verifique a partir de 1 de janeiro de 2026.

Por iniciativa procedimental entende-se o primeiro ato formal junto da câmara, seja o pedido de licenciamento, a comunicação prévia ou, nas obras sem controlo prévio, a informação sobre o início dos trabalhos. Os efeitos práticos começam a 1 de julho de 2026 e a verba 2.42.1 cessa vigência a 31 de dezembro de 2032. A Autoridade Tributária já clarificou o regime através dos Ofícios Circulados n.º 25116/2026, de 23 de junho, sobre o âmbito da verba, e n.º 25117/2026, de 24 de junho, sobre a inversão do sujeito passivo.

Um regime vantajoso, mas exigente

Se qualquer das condições deixar de se verificar, há lugar a regularização do IVA a favor do Estado, com os respetivos juros. É o caso de uma venda fora do prazo, da falta de arrendamento nos prazos mínimos ou da ultrapassagem dos limites de preço ou renda.

Em edifícios mistos, a taxa reduzida aplica-se apenas à parte da empreitada proporcional à área que cumpre os requisitos, o que obriga a um controlo documental e contabilístico rigoroso.

Para promotores, construtores e investidores, esta é uma oportunidade concreta de redução de custos, desde que o enquadramento seja feito corretamente, projeto a projeto. Na Best Account ajudamos a confirmar a elegibilidade de cada operação, a estruturar a faturação e a inversão do sujeito passivo, e a garantir o cumprimento das obrigações declarativas associadas. É trabalho conjunto das áreas de fiscalidade e contabilidade, com o apoio da gestão financeira quando o projeto tem tesouraria apertada.

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